Votre locataire vient de partir et l’appartement n’est pas dans l’état attendu. Sols gras, vitres encrassées, cuisine laissée en désordre — la situation est fréquente. Avant l’état des lieux de sortie ou juste après, vous devez agir vite : le délai légal pour restituer la caution est de 30 jours si l’état des lieux de sortie correspond à celui d’entrée, 60 jours s’il y a des retenues.

En Aveyron, peu d’entreprises proposent une remise en état complète pour les propriétaires bailleurs. Ce guide vous explique qui paye quoi, quelles étapes suivre, et comment organiser une remise en état rapide pour remettre votre bien en location le plus tôt possible.

Ce que la loi impose au locataire sortant

L’obligation de restitution : loi du 6 juillet 1989

Selon la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de restituer le logement dans le même état qu’à son entrée, déduction faite de l’usure normale. Cette obligation couvre deux dimensions :

La propreté : le logement doit être rendu propre, même si le locataire l’a reçu dans un état de propreté standard
Les réparations locatives : listées par le décret du 26 août 1987, elles incluent notamment le remplacement des joints de robinetterie, le rebouchage des trous, le nettoyage des équipements

Si le locataire ne remplit pas ces obligations, le propriétaire peut imputer les frais de remise en état sur le dépôt de garantie — à condition de le justifier par une facture professionnelle ou un devis.

Usure normale vs dégradations : la distinction clé

C’est souvent là que les litiges naissent. Voici ce qui distingue les deux :

Usure normale — à la charge du propriétaire :

Peinture ternie après plusieurs années d’occupation
Joints de robinetterie ou d’appareillage électrique usés par le temps
Rayures légères sur les parquets ou sols stratifiés

Dégradations imputables au locataire :

Trous dans les murs non rebouchés
Graisse accumulée sur les plans de travail et les équipements
Vitres brisées ou fissurées
Moquette brûlée ou tachée de façon irréversible
Logement rendu sale nécessitant un nettoyage professionnel

La frontière dépend aussi de la durée d’occupation : une peinture impeccable après 6 mois de location, c’est attendu. La même peinture après 8 ans, c’est de la vétusté.

Les 5 étapes d’une remise en état organisée

1. L’état des lieux de sortie : votre seul levier juridique

L’état des lieux de sortie est la pièce maîtresse de toute procédure de retenue sur caution. Sans ce document, vous ne pouvez rien imputer.

Réalisez-le de façon contradictoire (en présence du locataire), pièce par pièce, avec des photos datées. Comparez chaque point à l’état des lieux d’entrée. Notez avec précision : “cuisine — plan de travail : graisse accumulée non nettoyée” plutôt que “sale”.

Si le locataire refuse de se présenter, faites-le constater par un huissier — ses honoraires sont imputables au locataire s’ils sont fondés.

2. Établir la liste précise des travaux et du nettoyage

Une fois l’état des lieux signé, listez clairement :

Ce qui relève du nettoyage professionnel (à confier à une entreprise spécialisée)
Ce qui relève de petites réparations locatives (artisan)
Ce qui relève de travaux de remise en état (peinture, revêtement)

Cette distinction vous permettra d’obtenir des devis séparés et clairs, indispensables pour justifier les retenues.

3. Faire appel à un professionnel pour le nettoyage

Vous pouvez nettoyer vous-même, mais si vous souhaitez retenir sur la caution, vous aurez besoin d’une facture professionnelle. Un ticket de caisse de produits ménagers n’est pas suffisant.

Une entreprise de remise en état comme NZ Propreté peut intervenir sous 24h en Aveyron et vous remettre une facture conforme, opposable lors d’un éventuel litige avec le locataire.

4. Réunir devis et factures

Pour chaque retenue, constituez un dossier :

Factures des professionnels (nettoyage, peinture, petites réparations)
Photos avant/après
Comparatif entre état des lieux d’entrée et de sortie

Ce dossier est la base de votre retenue sur caution. Il doit être envoyé au locataire avec le décompte dans le délai légal.

5. Procéder à la retenue sur caution dans les délais

Vous disposez de 60 jours pour restituer la caution déduction faite des retenues justifiées. Au-delà, des pénalités s’appliquent : 10 % du loyer mensuel par mois de retard.

Envoyez le décompte par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagné de toutes les pièces justificatives.

Que comprend un nettoyage complet après locataire ?

Cuisine et salle de bains : les pièces prioritaires

La cuisine et la salle de bains concentrent 70 % des litiges liés à l’état des lieux. Un nettoyage professionnel couvre :

Cuisine :

Dégraissage complet du four, des plaques, de la hotte et des filtres
Nettoyage intérieur et extérieur du réfrigérateur (joints compris)
Façades de meubles, intérieur des placards et tiroirs
Plan de travail, évier, robinetterie (détartrage inclus)
Sol, plinthes, interstices

Salle de bains :

Détartrage complet de la douche ou baignoire, du lavabo et des robinets
Nettoyage des joints de carrelage (traitement anti-moisissures si nécessaire)
Miroir, meuble vasque, WC intérieur et extérieur

Sols, murs et vitrerie

Au-delà des pièces d’eau :

Sols : aspiration et lavage de tous les revêtements (carrelage, parquet, stratifié)
Murs : dépoussiérage des plinthes, nettoyage des interrupteurs, prises et entourages de porte
Vitrerie : nettoyage intérieur et extérieur des fenêtres, vitres de douche, miroirs. Des vitres propres changent radicalement l’impression d’ensemble — les états des lieux avec vitres sales sont quasi systématiquement notés

Pour la vitrerie spécifiquement, consultez notre service de nettoyage vitrerie professionnel.

Les petites réparations locatives

Un bon prestataire de remise en état peut aussi prendre en charge :

Rebouchage des trous dans les murs (chevilles, vis)
Remplacement de joints de silicone dégradés (entre 38 et 70 € selon l’emplacement)
Nettoyage et dégraissage des serrures, poignées et ferrures

Qui paye quoi : propriétaire vs locataire

À la charge du locataire

Tout ce qui résulte d’une négligence ou d’une dégradation anormale :

Nettoyage si le logement est rendu sale (obligatoire selon la loi de 1989)
Rebouchage des trous et remise en état des murs abîmés
Remplacement des équipements cassés (robinetterie, volets, etc.)
Réfection de peinture si dégradée anormalement (graffitis, marques)

À la charge du propriétaire

Tout ce qui relève de la vétusté ou de l’usure normale :

Peinture simplement vieillie après une longue occupation
Remplacement d’équipements en fin de vie (chauffe-eau, volets mécaniques usés)
Joints d’étanchéité en fin de durée de vie normale

Une grille de vétusté peut être intégrée au bail (décret du 30 mars 2016) pour cadrer précisément les responsabilités.

Retenue sur caution pour nettoyage : ce que la loi autorise

Oui, vous pouvez retenir sur la caution pour le nettoyage — mais sous conditions :

La propreté doit être documentée dans l’état des lieux de sortie
La retenue doit être justifiée par une facture professionnelle
Le montant doit correspondre au coût réel de la prestation (pas de forfait abusif)

Un appartement de 50 m² nécessitant un nettoyage complet représente entre 150 et 350 € de prestation selon l’état — un montant raisonnable et justifiable.

Combien coûte une remise en état d’appartement en Aveyron ?

Tarifs selon la surface et l’état du logement

Les tarifs varient en fonction de la surface, de l’état du logement et des prestations requises :

Prestation	Surface	Fourchette de prix
Nettoyage complet (bon état général)	30-50 m²	120 – 200 €
Nettoyage complet (état moyen)	30-50 m²	200 – 350 €
Nettoyage complet	60-80 m²	280 – 450 €
Nettoyage + vitrerie incluse	30-80 m²	+50 à +100 €
Remise en état complète (nettoyage + petites réparations)	Selon logement	Sur devis

En Aveyron, NZ Propreté applique un tarif de 4 à 15 €/m² selon la nature des interventions. Un appartement propre mais avec vitrerie à traiter sera en bas de fourchette. Un logement laissé en mauvais état après plusieurs années d’occupation sera en haut de fourchette.

NZ Propreté : remise en état rapide en Aveyron, sous 24h

Basée à Villefranche-de-Rouergue, NZ Propreté intervient sur tout l’Aveyron et les départements limitrophes (Lot, Tarn, Haute-Garonne). Nous travaillons avec les propriétaires bailleurs, agences immobilières et gestionnaires de patrimoine pour :

Remettre un appartement en état entre deux locations
Nettoyer après un locataire difficile ou un sinistre
Établir un devis documenté utilisable pour la retenue sur caution

Délai d’intervention : 24h maximum après contact. Demandez un devis gratuit →

FAQ — Questions fréquentes sur la remise en état après locataire

Le locataire doit-il nettoyer avant l’état des lieux de sortie ?

Oui, c’est une obligation légale. Selon la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit restituer le logement dans le même état de propreté qu’à son entrée. S’il ne le fait pas, le propriétaire peut déduire le coût d’un nettoyage professionnel du dépôt de garantie, à condition de le justifier par une facture.

Peut-on retenir sur la caution si le logement est simplement “pas assez propre” ?

Oui, si la différence est documentée entre l’état des lieux d’entrée et de sortie. La retenue doit être proportionnelle au coût réel de remise en propreté, justifiée par une facture d’un prestataire professionnel. Un simple désaccord subjectif sans preuve ne suffit pas.

Qui paye le nettoyage si c’est l’usure normale ?

La vétusté et l’usure normale sont à la charge du propriétaire. Un appartement occupé 10 ans avec une peinture simplement ternie : c’est de l’usure normale. Des murs couverts de traces de graisse ou de dégradations anormales : c’est imputable au locataire.

Combien de temps le propriétaire a-t-il pour restituer la caution ?

30 jours si l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée, 60 jours si des retenues sont effectuées. Au-delà, le propriétaire doit verser des pénalités de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.

Une facture d’entreprise de nettoyage est-elle obligatoire pour retenir sur caution ?

Non obligatoire au sens strict, mais fortement recommandée. En cas de contestation devant une commission de conciliation ou un tribunal, une facture professionnelle est le justificatif le plus solide. Un achat de produits ménagers ou une attestation sur l’honneur sont insuffisants.

Propriétaire en Aveyron : remettez votre appartement en état rapidement

Entre un locataire sortant et le prochain, chaque jour de logement vide représente un manque à gagner. Une remise en état rapide et professionnelle vous permet de remettre votre bien sur le marché dans les meilleurs délais — avec un dossier solide pour justifier d’éventuelles retenues.

NZ Propreté intervient sous 24h sur tout l’Aveyron et alentours. Nettoyage complet, vitrerie, petites réparations locatives : nous vous remettons une facture conforme et documentée.

Découvrez notre service de remise en état complet pour les propriétaires bailleurs. Pour aller plus loin sur la préparation d’un état des lieux, lisez aussi notre guide : Nettoyage après déménagement : ce qu’il faut prévoir.

Demander un devis gratuit — Réponse sous 24h.